Steuern auf Immobilien im Ausland

Ob Ferienwohnung in der Algarve oder Familienhaus in Italien, für alle Immobilien im Ausland gilt: Falls damit Geld verdient wird, so müssen die Einkünfte im jeweiligen Land versteuert werden. Dennoch müssen Sie die Liegenschaften auch in der Schweiz deklarieren. Was muss dabei beachtet werden?

Immobilien im Ausland werden in der Schweiz nicht direkt, sondern über die Vermögens- und Einkommenssteuer besteuert. Dabei sind Wert und Einkünfte ausschlaggebend: Der Steuerwert der Immobilie fliesst in Ihre Vermögenssteuern, die Einkünfte (abzüglich anrechenbarer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) in die Einkommenssteuer. In einigen Kantonen gilt dies auch im Falle eines Verlustes, beispielsweise wenn die Unterhaltskosten die Mieteinnahmen oder den Eigenmietwert übersteigen. In diesem Fall wirkt sich der sogenannte Gewinnungskostenüberschuss steuermindernd aus.

Schulden und Schuldzinsen

Weltweite Schulden und weltweites Vermögen werden auf alle Steuerdomizile der Liegenschaften verteilt, wobei die Lage und der Wert der Immobilien ausschlaggebend sind. Das heisst, dass beispielsweise Hypothekarzinsen auf Ihrem schweizer Wohneigentum auf eine allenfalls schuldenfreie Immobilie im Ausland umverteilt werden. Somit reduziert sich der abziehbare Betrag an Schulden und Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen in der Schweiz.

Lokale Unterschiede beachten

In vielen Ländern muss die Liegenschaft für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers aufkommen. Bitten Sie den Verkäufer deshalb, diese als Teil der Kaufsumme zu übernehmen. Falls dies nicht möglich ist, gehen Sie auf Nummer sicher und legen Sie den fälligen Betrag vor dem Kauf auf die Seite. Auch die Steuern auf den Erlösen aus einer Immobilie variieren zwischen Ländern. Die Übersicht zu wahren ist für Ausländer meist sehr schwierig. Ziehen Sie sich deshalb den Rat eines lokalen Insiders hinzu.

Alle Liegenschaften deklarieren

Durch den automatischen Informationsaustausch können nationale Steuerverwaltungen Informationen von ausländischen Kunden bei den Banken einfordern. Alle EU-Staaten sowie die meisten anderen, entwickelten Länder machen in diesem Programm mit. Die Steuerämter können mit diesen Informationen auf Hinweise von nicht deklarierten Liegenschaften stossen und die Steuern zehn Jahre rückwirkend zu einem höheren Satz einfordern. Zudem können Verzugszinsen und eine Busse fällig werden. Auch Erben nicht deklarierter Liegenschaften werden belangt: Sie müssen drei Jahre rückwirkend entrichten.